Baufinanzierungsrechner – Rate & Finanzierungsbedarf
Unverbindliche Beispielrechnung (konstante Annuität, jährliche Verrechnung). Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich der Zinssatz ändern. Keine Finanzierungsberatung.
Baufinanzierungsrechner: Was kostet deine Finanzierung?
Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir, wie viel Darlehen du für dein Vorhaben brauchst und welche Monatsrate daraus folgt. Aus Kaufpreis bzw. Bausumme, Kaufnebenkosten und deinem Eigenkapital ergibt sich der Finanzierungsbedarf – Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen Rate, Laufzeit, Gesamtzinsen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Vom Kaufpreis zum Finanzierungsbedarf
Der entscheidende Punkt: Banken finanzieren in der Regel nur den Objektwert, nicht die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler musst du daher meist aus dem Eigenkapital zahlen. Dein Darlehensbedarf berechnet sich so: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
Rechenbeispiel: Wohnung für 400.000 Euro
Kaufpreis 400.000 Euro, Kaufnebenkosten rund 10 % = 40.000 Euro, Gesamtkosten also 440.000 Euro. Bei 100.000 Euro Eigenkapital beträgt der Darlehensbedarf 340.000 Euro.
Mit 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung ergibt sich eine Annuität von 5,8 % = 19.720 Euro pro Jahr, also rund 1.643 Euro im Monat. Weil das Eigenkapital hier die Nebenkosten und etwa 15 % des Kaufpreises abdeckt, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 85 % – mit mehr Eigenkapital unter 80 % würde der Zins meist günstiger.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
- Minimum: die kompletten Kaufnebenkosten (rund 9 – 12 % des Kaufpreises).
- Empfehlenswert: zusätzlich etwa 20 % des Kaufpreises – dann sinkt der Beleihungsauslauf unter 80 % und der Zins verbessert sich.
- Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer und riskanter, weil die Restschuld lange hoch bleibt.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Rechne von der tragbaren Rate her. Als Orientierung gilt, dass die Monatsrate rund 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen sollte. Aus dieser Rate, dem Zins und der Tilgung ergibt sich rückwärts der maximale Darlehensbetrag. Plane dabei Rücklagen für Instandhaltung, Hausgeld und unerwartete Ausgaben ein – die Rate ist nicht deine einzige laufende Belastung.
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung
- Die Kaufnebenkosten vergessen und den Eigenkapitalbedarf zu niedrig ansetzen.
- Die Tilgung zu niedrig wählen, sodass nach 10 Jahren noch eine hohe Restschuld übrig ist.
- Nur den Sollzins vergleichen statt des effektiven Jahreszinses verschiedener Angebote.
- Keine Rücklage für die Anschlussfinanzierung bilden und auf konstant niedrige Zinsen hoffen.
Passende Rechner
Hinweis: unverbindliche Beispielrechnung, keine Finanzierungsberatung.