Kaufnebenkosten-Rechner – Grunderwerbsteuer, Notar & Makler
Grunderwerbsteuersätze Stand 2026. Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte (ca. 1,5 – 2 %). Die Maklerprovision wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ohne Gewähr.
Kaufnebenkosten-Rechner: Diese Kosten kommen zum Kaufpreis dazu
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an – je nach Bundesland und Makler oft 9 bis 12 Prozent. Dieser Rechner schlüsselt sie in die drei großen Posten auf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision.
Die drei großen Posten
- Grunderwerbsteuer – einmalige Landessteuer auf den Kaufpreis, 3,5 bis 6,5 %.
- Notar & Grundbuch – gesetzlich geregelt, zusammen rund 1,5 bis 2 %.
- Maklerprovision – fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist, meist 3,57 % für den Käufer.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Höhe der Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Bayern ist mit 3,5 % am günstigsten, mehrere Länder verlangen 6,5 %. Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Sätze und was sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeuten:
| Bundesland | Satz | bei 400.000 Euro |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 Euro |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 Euro |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 Euro |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 Euro |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 Euro |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 Euro |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 Euro |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 Euro |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 Euro |
Notar und Grundbuch
Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch; das Grundbuchamt trägt den Eigentümerwechsel und die Grundschuld ein. Zusammen kosten beide üblicherweise 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind kaum verhandelbar.
Maklerprovision – seit 2020 geteilt
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das Prinzip der geteilten Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen. In der Praxis bedeutet das meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer (die Hälfte von 7,14 %). Wird die Immobilie provisionsfrei angeboten, entfällt dieser Posten komplett – oft der größte einzelne Hebel bei den Nebenkosten.
Rechenbeispiel: 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen
Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 2 % = 8.000 Euro, Maklerprovision 3,57 % = 14.280 Euro. Macht zusammen 48.280 Euro Nebenkosten – rund 12 % des Kaufpreises, die zusätzlich aus dem Eigenkapital kommen müssen.
Warum die Nebenkosten die Finanzierung bestimmen
Weil Banken meist nur den Objektwert finanzieren, sind die Kaufnebenkosten faktisch dein Mindest-Eigenkapital. Wer sie unterschätzt, steht kurz vor dem Notartermin ohne Deckung da. Rechne sie deshalb immer zuerst aus – erst dann weißt du, wie viel Immobilie du dir mit deinem Eigenkapital wirklich leisten kannst.
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Hinweis: Grunderwerbsteuersätze Stand 2026, Notar-/Grundbuchkosten sind Richtwerte, ohne Gewähr.