Tilgungsrechner – Restschuld, Zinsen & Laufzeit
Unverbindliche Beispielrechnung auf Basis einer konstanten Annuität (jährliche Verrechnung). Sondertilgungen, Zinsänderungen nach der Zinsbindung und unterjährige Verrechnung sind nicht berücksichtigt.
Tilgungsrechner: So entwickelt sich dein Darlehen
Der Tilgungsrechner zeigt dir für ein Annuitätendarlehen, wie sich Restschuld, Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verändern. Du gibst Darlehensbetrag, Sollzins und anfängliche Tilgung ein und siehst sofort die monatliche Rate, die gesamten Zinskosten und wann du schuldenfrei bist – inklusive vollständigem Tilgungsplan Jahr für Jahr.
Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert
Fast jede Baufinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. „Annuität“ bedeutet: Deine Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich hoch. Sie besteht aus zwei Teilen – dem Zins auf die aktuelle Restschuld und der Tilgung, mit der du das Darlehen zurückzahlst. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Restschuld anfallen, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, während der Tilgungsanteil im gleichen Maß steigt. Das Darlehen wird dadurch gegen Ende immer schneller kleiner.
Rechenbeispiel: 300.000 Euro Darlehen
Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die Annuität beträgt 5,5 % der Darlehenssumme = 16.500 Euro pro Jahr, also rund 1.375 Euro im Monat.
Im ersten Jahr entfallen davon 10.500 Euro auf Zinsen und nur 6.000 Euro auf die Tilgung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld auf etwa 230.000 Euro gesunken. Bei gleichbleibendem Zins wärst du nach rund 30 Jahren schuldenfrei und hättest über die Laufzeit grob 190.000 Euro Zinsen gezahlt.
Erhöhst du die Anfangstilgung auf 3 %, steigt die Rate auf rund 1.625 Euro – dafür bist du schon nach etwa 23 Jahren fertig und sparst einen deutlich fünfstelligen Zinsbetrag. Die genauen Zahlen für deine Werte liefert der Rechner oben.
Die wichtigsten Stellschrauben
- Anfängliche Tilgung: der größte Hebel. Jeder zusätzliche Prozentpunkt verkürzt die Laufzeit spürbar und senkt die Gesamtzinsen. In Niedrigzinsphasen galt 2 % als Minimum – bei höheren Zinsen tilgt man sinnvollerweise schneller ab.
- Sondertilgungsrecht: die Möglichkeit, jährlich einen Teil (oft bis 5 %) zusätzlich zurückzuzahlen. Kostet nichts extra, wenn im Vertrag vereinbart, und wirkt direkt auf die Restschuld.
- Zinsbindung: je länger sie läuft (10, 15 oder 20 Jahre), desto länger ist dein Zins gesichert – meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Häufige Fehler bei der Tilgung
- Nur auf die Monatsrate schauen statt auf die Gesamtzinsen über die ganze Laufzeit.
- Die Tilgung zu niedrig ansetzen, um die Rate zu drücken – und dadurch jahrzehntelang Zinsen zahlen.
- Kein Sondertilgungsrecht vereinbaren und so auf kostenlose Flexibilität verzichten.
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung übersehen und das Zinsänderungsrisiko unterschätzen.
Was nach der Zinsbindung passiert
Ist die Zinsbindung abgelaufen und noch Restschuld offen, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Deren Zins kennst du heute nicht. Genau deshalb ist eine möglichst niedrige Restschuld am Ende der Bindung so wertvoll: Sie begrenzt, wie stark ein gestiegenes Zinsniveau dich später treffen kann. Wer früh höher tilgt oder Sondertilgungen leistet, kauft sich damit Sicherheit.
Passende Rechner
Hinweis: unverbindliche Beispielrechnung, keine Finanzierungsberatung.